[Tribune] Anticiper pour bâtir : pourquoi la pré-faisabilité est devenue stratégique

Dans l’univers de la construction et de l’immobilier commercial, la réussite d’un projet ne se joue pas uniquement sur le chantier, mais bien avant, dans la phase invisible des plans et de la conformité. Trop souvent considérée comme un simple passage obligé, cette étape de cadrage conditionne pourtant l’ensemble de la chaîne de valeur : le respect des délais, le coût global et, in fine, la crédibilité d’une enseigne face à ses investisseurs et à ses clients. La tribune de Peter Starr co-fondateur de Freeda.

Les chiffres sont implacables : 70 % des retards de projet sont causés par des erreurs de pré-construction. Un mur mal placé, une contrainte réglementaire oubliée, une incohérence dans les métrés… Ces détails se traduisent par des semaines, parfois des mois de décalage. Chaque mois perdu peut représenter entre 50 000 et 100 000 euros de manque à gagner pour un restaurant, un hôtel ou un point de vente. À cela s’ajoutent l’impact réputationnel, la désorganisation des équipes et la renégociation forcée de contrats fournisseurs.

Pourquoi une telle fragilité persiste-t-elle ? Parce que la plupart des équipes travaillent encore avec les mêmes outils que leurs prédécesseurs il y a vingt ans : tableurs Excel, surligneurs, échanges de mails épars. Chaque chef de projet consacre en moyenne 10 à 15 heures par site à collecter et valider des informations, et plusieurs jours supplémentaires s’évaporent à chaque recalage de plans. À l’échelle d’un réseau qui ouvre des dizaines de sites par an, ces pertes de temps deviennent colossales. À cela s’ajoute la dispersion des données réglementaires. ERP, accessibilité, sécurité incendie, plans locaux d’urbanisme : autant de normes émises par des sources différentes, rarement centralisées. Le résultat est toujours le même : des erreurs de conformité détectées trop tard, au moment du dépôt ou de l’instruction, quand les corrections coûtent déjà trop cher. Un parallèle utile peut être fait avec l’informatique. Dans le digital, personne ne lancerait un logiciel sans compiler son code source, vérifier ses erreurs et s’assurer qu’il respecte les standards. Dans le monde physique, c’est exactement la même logique : les plans architecturaux sont le code source de nos bâtiments. Ils contiennent toute l’information nécessaire pour construire, mais dans un langage pensé pour les humains, pas pour les machines. Tant que cette traduction n’est pas réalisée, les équipes continueront de relire manuellement chaque ligne, chaque dimension, chaque règle. Or, cette approche artisanale ne peut plus suffire face à la complexité croissante des projets, aux ambitions d’expansion accélérée des enseignes et à la pression réglementaire renforcée.

Le secteur entre aujourd’hui dans une nouvelle ère : celle de la pré-faisabilité automatisée. L’enjeu n’est plus de corriger en aval, mais de détecter en amont. Traduire les plans en données exploitables permet d’automatiser la vérification de conformité, de générer des rapports détaillés en quelques heures et de hiérarchiser les actions correctives avant même la soumission officielle. Cette approche ouvre trois perspectives majeures : une fiabilité accrue, car chaque exigence réglementaire devient une règle exécutable et traçable ; une rapidité nouvelle, puisque ce qui prenait trois semaines peut être validé en 48 heures ; et un apprentissage collectif, chaque projet enrichissant un corpus d’erreurs et de réussites qui sert ensuite de référentiel au réseau tout entier. Dans un marché où les enseignes doivent ouvrir toujours plus vite, avec des ressources humaines limitées, la capacité à standardiser la conformité multi-sites devient un avantage compétitif déterminant. Anticiper les risques, centraliser les données et transformer les règles en code : voilà ce qui garantit que les ouvertures se feront dans les temps, sans surcoûts ni imprévus.

Loin d’être une contrainte, le cadrage en amont est désormais un levier stratégique de croissance. Les enseignes qui sauront l’intégrer au cœur de leur processus auront une longueur d’avance : elles gagneront non seulement en rapidité d’exécution, mais aussi en sérénité face à la complexité réglementaire et aux aléas opérationnels. "Dans la construction, chaque erreur se paie en mois : mieux vaut les supprimer dès le premier jour".